先日、田んぼや畑が広がる地方を車で通る機会がありました。見渡す限りの緑が広がり、広大な土地がどこまでも続いています。ふとそのとき、宅建で勉強した用途地域という言葉が頭をよぎりました。
そのとき、同乗者とこんな会話になりました。「こんなに広い土地があるなら、ここにコストコかイオンモールができればいいのにね」。
確かに、土地は余っているように見えます。しかし、その一言を聞いた瞬間、ふと思いました。「あれ、これって宅建で勉強した用途地域の話じゃないか？」
用途地域とは——土地の使い方は法律で決まっている
宅建の勉強で学んだことのひとつに、用途地域という概念があります。これは、都市計画法によって定められた「この土地には何を建ててよいか」のルールです。
日本全国の土地は、大きく分けて「市街化区域」「市街化調整区域」「それ以外」に分類されています。そして市街化区域の中は、さらに13種類の用途地域に細かく区分されています。
たとえば、住宅が多い地域は「第一種低層住居専用地域」。大型スーパーが建ち並ぶ地域は「商業地域」や「近隣商業地域」。工場が多い地域は「工業地域」といった具合です。つまり、土地ごとに「何を建てていいか」が決まっているのです。
なぜ田んぼにコストコが建たないのか
では、田んぼや畑の広がるエリアにコストコやイオンモールが来ない理由は何でしょうか。実は、これには2つの「壁」があります。
壁①：用途地域の制限
まず、大型商業施設を建てるには「商業地域」や「準工業地域」などに指定された土地が必要です。しかし、田んぼや畑が広がるエリアは、そもそも都市計画上の用途地域に指定されていないことが多いです。
また、「市街化調整区域」に指定されている場合は、原則として建物を建てることができません。そのため、見た目には広い土地でも、大型施設の建設は難しいのです。
壁②：農地法の制限
さらに、田んぼや畑は「農地」として農地法で守られています。農地を別の用途（宅地や商業用地など）に転用するには、農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。これを農地転用といいます。
つまり、「土地が余っているから建てよう」とはいかないのです。用途地域の制限に加えて、農地法という別の壁もあります。法律は層になって、土地の使い方を守っています。
街を歩くと用途地域が見えてくる
この話を知ってから、街の見え方が少し変わりました。
たとえば、駅の近くに高いマンションが建ち並んでいる地区と、少し離れると2階建ての住宅しかない地区があります。これは、用途地域が違うからです。低層住居専用地域では、高さに制限があります。そのため、背の高い建物を建てることができません。
また、なぜあの道沿いにはコンビニやチェーン店が多くて、一本裏道に入ると静かな住宅街になるのか。それも、道路に面した地域の用途地域が「商業系」になっているからです。
さらに、川沿いや工業団地の近くに住宅が少ない理由も、用途地域で説明できます。「工業専用地域」は、住宅を建てることができないエリアです。
「土地の余り」は見た目だけの話だった
地方の広大な田んぼを見て「なんでここに何も建てないんだろう」と感じるのは、自然な感覚だと思います。しかし実際には、土地の使い方は法律によって細かく決められています。
「広い土地がある＝何でも建てられる」ではありません。用途地域・市街化調整区域・農地法、これらが組み合わさって、日本の土地利用が成り立っています。
宅建の勉強をしていなければ、ドライブ中の「コストコあればいいのに」という会話で終わっていたと思います。しかし、法律の知識があると、同じ景色がまったく違う見え方になります。これが、資格勉強の面白さのひとつだと感じています。
今日からできること
- Googleマップや各市区町村のHPで自分の街の用途地域を調べてみる（「〇〇市 用途地域 マップ」で検索すると見つかります）
- 街を歩くとき「ここはどの用途地域だろう？」と意識してみる
- 田んぼや農地を見たら「農地法と用途地域の二重制限がある」と思い出す
法律の知識は、日常のちょっとした「なぜ？」を解決してくれます。宅建の勉強、まだまだ山の裾野ですが、引き続き楽しみながら進めていきます。
関連記事
宅建の勉強で法律の面白さに気づいたシリーズ、こちらもあわせてどうぞ。
▶ 「同じ家を2回売れるの？」宅建で学んだ二重譲渡と、民法・刑法のちがい
コメント